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一、政策重磅出台

9 月 24 日，国新办举行新闻发布会，央行宣布了一系列重大房地产金融政策。其中，引导银行降低存量房贷利率备受关注。央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在 0.5 个百分点左右。这一政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元。

同时，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为 15%。这一政策的调整，将极大地降低购房者的首付压力，更好地支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求。

此外，央行还延长了 “金融 16 条”、经营性物业贷款这两项政策文件的期限至 2026 年 12 月 31 日；优化保障性住房再贷款政策，将人民银行出资的比例由原来的 60% 提高到 100%；支持收购房企存量土地，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

这些政策的出台，无疑将对房地产市场产生重大而深远的影响，为促进房地产市场平稳健康发展注入新的动力。

二、政策落地细节

 

（一）落地时间预测

目前，各大银行虽已关注到存量房贷利率调整政策，但均未接到具体调整通知。业内人士分析，由于新政策涉及众多借款人，银行需要一定时间进行技术准备。从以往经验来看，各大银行大概需要一至几个月的时间进行落地调整，且差不多都会在同一时间段内完成。例如，中国工商银行的房贷相关工作人员表示，政策出台后，银行需要用至少半个月到一个月的时间落地。中国邮政储蓄银行某支行工作人员也提到，新政策出台后将统一调整房贷利率，但存量房的利率并非实时调整，需按照年初调整或按放款时间整年进行调整。

（二）操作方式解读

就存量房贷降息后，存量房贷客户的操作方式而言，招商银行有关业务人员表示，存量房贷利率办理分为自动调整和固定利率两种情况。大多数人办理房贷时选择跟随市场 LPR 基准进行调整，在每次调整的时候会自动调整，无需个人进行操作。而选择固定利率的用户，则需要手动申请一下房贷利率调整。这种分类操作方式，既考虑了市场变化的灵活性，又满足了不同客户的需求。

（三）购房者受益测算

据测算，以商贷额度 100 万元、贷款 30 年还款方式计算，每月月供减少大约 280 元，30 年可以减少利息支出共 10 万元。这一数据并非空穴来风，以降低 50 个基点为例，对于 100 万贷款本金、30 年等额本息的还贷方式，其月供确实可以减少约 300 元。如购房者贷款 100 万元、20 年期，按照等额本息还款法，利率调整后每年将减少月供 3177 元，20 年合计节省 6 万多元。这一政策调整，将实实在在地为购房者减轻还款压力，提高生活质量。同时，也有助于促进扩大消费和投资，减少提前还贷行为，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

三、政策影响广泛

 

（一）对购房者的好处

降低存量房贷利率对购房者而言无疑是重大利好。首先，利息支出的大幅减少切实减轻了家庭经济负担。以平均每年减少家庭利息支出 1500 亿元左右为例，这意味着众多家庭有了更多可支配资金用于其他消费或投资。对于背负房贷压力的家庭来说，每月月供减少的金额可以用于改善生活质量，如增加教育、医疗等方面的投入。同时，稳定和扩大住房消费需求，让购房者在购房决策上更加从容，也为改善型住房需求的释放提供了契机。此外，减少提前还贷行为，使购房者能够更好地规划家庭财务，避免因提前还贷带来的资金压力和手续繁琐等问题。

（二）对房地产市场的影响

此次政策调整有望加速房地产行业基本面探底回升。降低存量房贷利率不仅减轻了购房者负担，还增强了市场信心。一方面，减少二手房抛压，有助于平稳价格预期。当购房者的房贷压力减轻后，提前抛售房产的冲动降低，从而稳定了二手房市场的供应，避免价格过度下跌。另一方面，促进房地产市场良性循环。随着购房者信心的恢复和消费需求的扩大，房地产市场的活跃度将逐步提升，从土地交易、开发建设到销售环节都将受益，推动整个行业的健康发展。

（三）对银行的影响

尽管降低存量房贷利率会在一定程度上减少银行利润，但可以通过引导存款利率下调等方式缓解。央行的一系列政策组合拳，如降准、下调政策利率等，为银行提供了长期流动性，降低了资金成本。同时，减少提前还贷现象，有助于维护贷款组合稳定性。银行可以更好地规划资金配置，降低因提前还贷导致的资金重新配置成本。此外，降低存量房贷利率也有助于银行优化资产质量，减少不良贷款风险，从长远来看对银行的稳健经营具有积极意义。

（四）对资本市场的影响

降低存量房贷利率对资本市场产生了积极影响。地产股大涨就是一个明显的信号，反映出投资者对房地产行业前景的信心正在恢复。随着房地产市场的稳定和回暖，相关产业链企业的业绩也有望得到提升，进一步带动资本市场的上涨。此外，降低存量房贷利率释放的资金也可能流入其他领域，如股市、债市等，为资本市场提供更多的流动性支持。这预示着市场可能迎来新一轮上涨行情，投资者的投资热情也将被激发，为资本市场的发展注入新的活力。

四、政策展望未来

 

（一）转按揭政策的初期影响

初期在本行内实施转按揭，意味着存量房贷客户可以在原贷款银行内部进行利率重定价或重新协商房贷利率。这一举措为客户提供了一定的灵活性，有助于缓解客户对高房贷利率的压力。对于银行而言，本行内转按揭可以在一定程度上减少客户流失，稳定贷款业务。同时，银行也可以通过与客户的协商，更好地了解客户需求，提供更个性化的金融服务。

（二）跨行转按揭的可能性及影响

下一步考虑跨行转按揭，这将为房地产市场带来更大的活力。如果跨行转按揭得以实施，客户可以将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。这将促使银行之间展开更加激烈的竞争，推动房贷利率进一步下降，为客户带来更多实惠。同时，跨行转按揭也有助于打破银行之间的垄断，促进商业贷款利率完全市场化。

（三）政策对房地产市场的长期影响

央行的转按揭政策有望推动房地产市场平稳健康发展。降低存量房贷利率和实施转按揭，将减轻购房者负担，提高购房意愿，促进房地产市场的交易活跃度。同时，这也有助于稳定房价，避免房地产市场的大幅波动。从长远来看，政策的实施将为房地产市场的可持续发展奠定基础。

（四）购房者和银行的应对策略

对于购房者而言，应密切关注政策动态，了解不同银行的房贷政策和利率水平。在转按揭政策实施后，购房者可以根据自身情况，选择最适合自己的银行和房贷方案。同时，购房者在选择转按揭时也要谨慎，需详细了解各银行的具体政策，避免踩坑。

对于银行来说，应积极应对政策变化，加强风险管理，提高服务质量。银行可以通过优化贷款审批流程、提供个性化的金融服务等方式，吸引客户，提高市场竞争力。同时，银行也应加强与客户的沟通，了解客户需求，为客户提供更好的金融解决方案。